國家中心城市首現松綁限售,能保住中部“一哥”的位置嗎?

原標題:國家中心城市首現松綁限售,能保住中部“一哥”的位置嗎?

武漢近兩年的勢頭一直很猛,基本可以說站穩了中部的C位。

但北有鄭州,南有長沙。隨著西邊的成都、重慶崛起,東邊的杭州、蘇州、南京等城市的高歌猛進,武漢在“新一線城市”中的存在感,被削弱了不少。

剛剛,國家出臺成渝城市群的戰略部署,“雙城記”風頭大盛。

全國排名Top10的城市中,京津協作,滬蘇杭攜手,廣深拆墻,成渝抱團,只剩下大武漢,哪里也靠不上,自己單打獨斗。

坐擁89所高校、95家科研院所,在校大學生超過130萬,卻紛紛“孔雀東南飛”,大學生留存率低得可憐。

眼看著鄭州、西安開始搶人,武漢也趕緊出手,推出一輪又一輪“大學生留漢工程”。

現在,2020剛剛開年,武漢又出重磅新聞,長江新城的二手房限售取消了!

這個定位為長江沿線第二個“浦東”的新城,突然宣布,不再執行限售政策。

焦慮感滿滿的武漢,能保住中部“一哥”的地位嗎?

作為教育重鎮,武漢在校大學生數量僅次于北京,大學生留存率卻低得嚇人,“孔雀”都飛走了。

同為教育大省的廣東和浙江,畢業生留在本省的比例達8成以上,而武漢同比卻5成不到。

排名最靠前的武大和華科,2019年學生留漢的比例均僅在20%出頭。

圖源DT財經

這背后的問題,是武漢的產業結構單一,對人才的吸引力不足。

武漢第二產業比重較大,集中在工業,且以國企為主,民營經濟弱,缺乏好的就業機會。

武漢的房價收入比也成了人才引進的一大阻礙。由于中高端產業少,第三產業的工資水平也并不太高,格外被動。

近幾年,武漢城市更新速度加大,老城區改造以及新城建設導致房價快速上漲。

工資水平的增長趕不上房價的上漲。人才不可避免地流向一線城市。

在全國各大城市爭相“搶人”的近兩年,武漢也不甘示弱,為留住人才焦慮地發力。

一輪又一輪“大學生留漢工程”可謂誠意滿滿。

全面放開大學生落戶門檻、喊出“大學生買房打八折”的口號、在讀期間就可繳存住房公積金、出臺畢業生最低年薪指導標準……

最終的目標是,爭取在5年之內將100萬大學生留在武漢。

3年來,留漢大學生數量逐年攀升,2017年達30萬,2018年40.6萬人,2019年1-10月已有30多萬人。武漢提前兩年完成了目標。

不僅搶人才,武漢還拼命搶企業。

2017年4月,武漢成立全國首個“招才局”,開始瞄準校友經濟。背后訴求,是爭取互聯網的“第二總部”,擴大就業機會,

既然人才留不住,那就借力校友招商。武漢擁有大部分二線城市難以比擬的校友資源,在爭奪企業方面擁有一定話語權。

雷軍、張小龍、陳東升、孫宏斌等商界大佬,都先后多次到訪武漢或在漢有大布局。近些年最典型案例,便是小米第二總部落戶武漢。

這些舉措,幫助武漢實現了階段性目標,但是否可持續?

從經濟發展基本面來看,大武漢還是很強的。

2018年,武漢GDP接近15000億元,位列第九。去年前三季度,GDP增長率達7.8%,在全國排名前列。

相較東北振興的乏力,作為老工業基地的武漢已經脫離衰退的泥潭,重新煥發出新的力量,再度顯示出“東部芝加哥”的大武漢氣度。

在中部六大省會中,唯有武漢被賦予副省級城市地位,行政級別高,省內虹吸效應也很強,省會首位度排名全國第四,中部第一。

有人說,武漢是中國逐步走向后工業化時代后,最具有“東亞模式”氣質的城市。但“東亞模式”其實也是把雙刃劍。

這種工業化戰略,主要依賴于“強政府”的推動。

優勢是追趕速度快,可實現跨越式發展。不足之處是經濟活力容易陷入僵化,比不上深圳、杭州。

從上世紀的“中國鋼城”到現在的“中國車都”,武漢都是中國工業版圖上濃墨重彩的一筆。這背后都有行政力量的重要作用。

權力深刻塑造了武漢的城市性格,也定調了武漢的發展軌跡。

同時,它還造就了武漢“國強民弱”的經濟結構。武漢前15強企業里,國有企業就占了80%;民營企業500強,武漢籍企業寥寥無幾。

這也為武漢的發展障礙埋下了伏筆。

在新一輪城市大洗牌格局下,武漢中部“一哥”的位置,似乎坐得不是太穩。

它今生最大的對手,是鄭州。這幾年來,鄭州大步趕超,不容小覷。

在中部崛起的大戲中,長沙不是國家中心城市,得到的政策紅利有限;合肥的體量只有武漢一半,趕上還需要很長時間。太原、南昌就更不用說了。

鄭州不一樣。

在國家戰略意圖中,武漢無疑是中部崛起的龍頭。但是,鄭州是黃河流域腹地崛起的最大變數、華北腹地崛起的龍頭,一帶一路的大陸中心,戰略重要性幾乎可以與武漢抗衡。

同在中部地區,同樣作為省會城市,無論是交通樞紐地位還是政策優勢,雙方都不相上下。

兩地四通八達,都是擁有米字型鐵路網的樞紐型城市,四通八達。鄭州率先拿下了國家級航空港區建設,機場貨物吞吐量一下子躍居中部首位。武漢也不甘示弱,在航空貨運建設上發力,開建鄂州順豐機場,爭奪中部貨運樞紐。兩座城市都對標美國“孟菲斯”,想要建設成為航空物流中心。

在國家中心城市的爭奪中,這兩座城市也是一前一后拿下桂冠。

但經濟規模上,武漢守住了優勢。盡管鄭州市的GDP最近幾年增長比較明顯,但是武漢也沒有落后,還拉大了兩地之間GDP差距。從2013年的2486億,擴大到2018年的4700多億。鄭州的經濟總量,一直在武漢的7成左右。(勘誤:下圖鄭州、武漢數據應調換過來。)

從首位度來看,武漢GDP占湖北省超過37%,而鄭州則只占河南21%,差距更明顯。

但是,鄭州還握有三大“王牌”。

其一,河南省的人口。在國家城鎮化戰略之下,鄭州未來的人口增長空間很大;鄭州所在的河南省,總體經濟實力要強于武漢所在的湖北省。

其二,鄭州的民營經濟占比,多年前就超過60%,是中部民營經濟重鎮,而武漢最近幾年民營經濟占比才超過50%,還是國企居多,經濟活力尚未充分釋放。

其三,以鄭州為核心的中原城市群的實力,超過以武漢為核心的8+1城市圈。

武漢城市圈以武漢為核心,包括半徑100公里內的7座城市,而中原經濟區核心是以鄭州為中心的河南省9座城市。

從整體實力上來看,中原經濟區核心區要強于武漢城市圈。武漢之外的其它湖北各市,基本上存在感很弱,只是眾星捧月。

面對鄭州帶領的中原城市群,武漢三鎮頗有壓力。

由于“大武漢”太過于強勢,一直以來,頗有點“強市弱省”的格局。

武漢持續不斷地吸納著全省的人口。

這也導致,新房市場的需求持續居高不下,武漢樓市的成交量連續8年位居全國各大城市前列。

未來,武漢的人口增長勢頭也絲毫不見減弱,因此樓市的總體需求也會持續保持旺盛。

目前武漢市常住人口1100萬人,如果保守估計,未來10年要增加400萬人。預計在2030年,武漢常住人口將達到1500-1800萬人。

按人均住房面積35平方米計算,還需要1.4億平方米的住宅來承載這么多新增人口。

2019年10月,世界級的軍運會在漢舉辦,也加速了城市更新——“武漢,每天不一樣”。

武漢“軍運會”總投資1448億元,推進漢江大道快速路、黃家湖大道等44個基礎設施配套項目建設。

武漢四環通車、地鐵提前通車、河道湖泊整治、老舊小區的提升……就連修了十幾年的江北快速路也都通車了。

目前,全市房價整體會處于平穩緩慢上漲的勢頭,但局部區域出現分化。2019年,東湖高新供銷表現搶眼,樓市以高端盤、大戶型為主的青山、武昌以及區域供應量大、競爭激烈的東西湖、新洲、漢南等地區,整體成交顯乏力。

多數區域呈現量跌價漲的趨勢,限價松動的范圍和幅度加大,備案價上漲項目110個,占比54%。

曾經,武漢多次出現一二手房價格倒掛的現象,如今市場回歸理性,二手房的成交周期,由2018年的29天上升到2019年的38天,價格倒掛的區域已經減少到7個。

但即便如此,2019年武漢二手房的成交量依然突破了10萬套,占了新房成交量的50%以上。

長江新城放開限售的政策松綁,就在這樣的背景下推出。

長江新城對武漢太重要了。

它和光谷一樣,是武漢未來經濟最重要的增長點,投資的熱門之選。光谷價格連連看漲,依然保持熱銷。

在“兩江交匯、三鎮鼎立”的城市格局只上,長江新城給武漢提供了新的想象空間——一座具有國際影響的城市新區,展示城市形象。

它是武漢致力打造的亮麗“第四鎮”。其光芒甚至一度壓過了光谷。

根據規劃,長江新城被寄希望于成為長江沿線第二個“浦東”。這里聚焦以節能環保、新能源為重點的“綠色經濟”,以物聯網、云計算、人工智能為重點的“智能經濟”和以腦科學、基因工程、醫療健康為重點的“生命經濟”。

長江新城與光谷遙相呼應,都是武漢的科技重鎮。后者已經形成了五大戰略性支柱產業,光電子信息、生物醫藥、高端裝備制造、新能源與節能環保、現代服務業等,都跨入了千億規模。

在避免內耗和同質化競爭的基礎上,長江新城的未來有著廣闊的空間。

武漢,未來值得期待。

來源:智谷趨勢返回搜狐,查看更多

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