樓市磨刀霍霍?1年時間,4家開發商賣了2萬億房子,還有525家破產

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過去10年,真正跑贏通脹的資產有哪些?

按照中泰宏觀的計算,從過去10年大類資產的表現來看,房地產、債券、股票、黃金表現較好,定存、原油表現很差。

如果10年中堅定持有一種資產,房地產能獲得350%的收益,債券為79%,滬深300為40%收益,黃金是38%。

過去十年,CPI總共漲幅為29%。

也就是說,10年前的2009年買房,到現在不僅輕松跑贏通脹,多出來的收益,也至少也在3倍以上。

這項數據并不令人意外,我關注的是另外一個重點。

該統計中,房地產采用的是住宅投資收益指數,為北上廣深四個城市的加權平均。也意味著:只有買到一二線城市,才能實現收益上的“暴擊”。

其實,單從房價表現來看,2009-2019年可以看做從“分化”到“普漲”的兩個階段。

第1個階段,2009-2016年,大城市強者恒強,小城市異常萎靡。百城房價指數顯示,在2016年以前,絕大部分中小城市的房價一分都沒漲。

第2個階段,2016-2018年,中小城市房價表現強勢,截止2018年底,100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平,同比增長達8%,如果剔除一線、二線城市的數據,三線及以下城市均價高達10885元每平。

這兩個階段是如此的“涇渭分明”。

如果不是去庫存、棚改的強行“扭轉”,恐怕“強者愈強,弱者愈弱”的格局會延續到現在。

換句話講,大小城市的“分化”,從2016年后被打斷了,樓市變成了“普漲普跌”的格局,三四線的“補漲”,甚至比一二線城市還要來的猛烈。

然而,風水輪流轉,大城市與小城市,已經開始重回“分化”之路。

2019年棚改僅300萬套出頭,三四線土地溢價率持續在低位徘徊,根據證券時報昨天的統計,在2019年,99個城市房價回落,大部分以三四線為主,其中清遠、肇慶、瀘州、資陽房價動輒下跌10%以上。

不光是城市,還有行業集中度的變化。

1,1年時間,4家開發商賣了2萬億房子。

目前已經有22家上市房企公布了全年業績,萬科2019年全年累計實現合同銷售金額6308.4億元,恒大2019年全年累計實現合約銷售金額約6010.6億元。

碧桂園2019年全年共實現歸屬于股東權益的合同銷售金額約5522億元,融創全年累計實現合同銷售金額5562.1億元。

根據克而瑞的統計,2019年房地產銷售額在16萬億元左右。

1年時間,4家房企能賣掉價值超2萬億元的房子,房企TOP4銷售額直接占到房地產銷量的八分之一。

要知道,僅僅在3年前,房企TOP30的權益銷售總額是2.87萬億,跟如今的TOP4輕松破2萬億的銷售額相比,頭部化越來越明顯。

2,1年時間,525家房企破產。

據人民法院公告網的公告顯示,2019年宣告破產的房地產相關企業數量多達525家,且進入2019年下半年之后,破產房企數量正在增加,12月份創下全年最高點。

換個角度看,2019年房企破產家數的趨勢,與調控政策的變化非常吻合。

從2019年初到5月份,房企破產家數持續降低,3月、4月、5月出現“小陽春”行情后,月度破產家數一直維持在30家的低位。

到了6月份,調控應聲收緊,央行、銀保監會、住建部、各個城市都開始行動,房企融資下滑,土地流拍出現,降價促銷變多,房企破產家數也從月均40家漲到了年底的67家。

一邊是行業巨頭們“大口吃肉”,另一邊是中小房企“墻倒眾人推”。

一邊是大城市10年房價翻3倍,另一邊是小城市重回弱勢。

這就是市場的現狀,樓市終于開始“磨刀霍霍”,這次對準的,是在三四線“重倉”的有房族,是那些舉債經營的小開發商。

城市與房企的“頭部化”只要開始,就不會停止,就像那句名言說的那樣:“凡有的,還要加倍給他叫他多余;沒有的,連他所有的也要奪過來”。

偏遠的地市和縣城,大城市四環開外的城郊,打著高鐵、輕軌、雙城生活、城鄉一體化旗號的各類新城區,在這場大洗牌當中,必然會現出原形。

事實上,這也是一個行業飛速發展后的必然。

前段時間,馮侖在一個活動上接受采訪,主持人問他:您覺得最近是買房的好時機嗎?他回答道:暫時先不買,下半年再買。

主持人又問:房地產行業的從業者怎么辦?

馮侖說:轉型啊,創業啊,一定會有新的生存方法,只是你可能不知道罷了。

專家的意思很明確,風口確實變了。原來樓市普漲階段,遍地的房子,像埋在沙子下的黃金一般,風一吹,金子直往口袋里鉆。

當各個城市、房地產行業都進入到了“頭部化”階段,生存之道說變就變,時代拋棄你的時候,容不得從業者、購房者有絲毫留戀。返回搜狐,查看更多

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